提前还款分为两种，一种是全部提前还款，另一种是部分提前还款。

全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日;部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行(有优惠就会一直优惠下去)。

对于部分提前还款未结清贷款余额部分，有两种还款方式可以选择，一是缩短贷款还款期限，月供数额不便;二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。

商业贷款的利息=剩余本金×月利率，如果提前全部换清，这时的利息=上个还贷日剩余本金×月利率/30×上个还贷日到全部还清日的实际天数。

房贷还剩多少怎么算 要计算房贷还剩多少未还，需要弄清楚房贷选择的是哪一种还款方式：

1、等额本息

一般在整个还款期间，月还款额都保持一致不变。不过本金和利息在月还款额中的占比会不断变化，在还款前期利息占比更大，随着客户不断还款，利息占比逐月递减，本金占比逐月递增。

计算公式是：

月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

2、等额本金

一般是将贷款总额等分，然后再每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。因此，随着客户逐渐还款，剩余本金越来越少，产生的利息自然越来越少，月还款额也就会逐月下降。

计算公式是：

月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

由此可知：

1、先将自己申请房贷的总金额和选择的贷款年限换算成月数套进上述计算公式里;

2、计算得出月还款额后再乘以自己已经还款的月数即可得出已还本金;

3、然后将贷款总额减去已还本金即可得知剩余未还贷款。